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Planmässige Herabsetzung des Gebäudewertes in der Buchhaltung und
Kostenrechnung. Mit der Abschreibung trägt man der Altersentwertung
eines Bauwerks Rechnung.
Eigentumsform, bei der der Eigentümer alleiniges und ausschliessliches Verfügungsrecht über eine
Liegenschaft hat.
Zeitbedingter Wertverlust eines Gebäudes gegenüber einem gleichartigen Neubau.
Rückzahlung einer Hypothek in Raten. Während man die 1. Hypothek
in der Schweiz meist nicht abbezahlt, wird die 2. Hypothek in der Regel über rund 20 Jahre oder mit einem
Prozent der Gesamthypothek pro Jahr amortisiert. Ob sich eine Amortisation lohnt, hängt von der
steuerlichen Gesamtsituation und den alternativen Anlagemöglichkeiten ab.
Gesamtkosten für den Erwerb einer bestehenden Liegenschaft bzw. für die Erstellung einer neuen
Liegenschaft. Beim Erwerb fallen zusätzlich zum Kaufpreis der Liegenschaft selbst Steuern, Gebühren,
Spesen und Provisionen in Zusammenhang mit der Handänderung
an. Bei der Erstellung einer neuen Liegenschaft setzen sich die Gesamtkosten aus dem
Bodenwert, dem
Bauwert und den Baunebenkosten zusammen.
Im Grundbuch eingetragenes Recht, auf fremdem Boden einen Baukörper zu erstellen. Der Baurechtgeber
(Landbesitzer) erhält vom Baurechtnehmer (Liegenschaftenbesitzer) einen jährlichen Baurechtszins.
Die Dauer des Baurechtes ist gesetzlich auf höchstens 99 Jahre beschränkt. Nach Ablauf dieser Frist fällt der Bau
gegen eine angemessene Entschädigung an den Baurechtgeber. Im Baurecht müssen für den Kauf eines Eigenheims weniger
Eigenmittel aufgewendet werden, da das Grundstück nicht erworben wird.
Bestandteile der Anlagesumme,
die nicht bereits im Bodenwert
oder im Bauwert
enthalten sind (z.B. Garten- und Kanalisationsarbeiten,
Architektenhonorare, während der Bauzeit anfallende Zinsen
und Versicherungsprämien sowie Handänderungssteuern,
Spesen und Provisionen).
Als Annäherung für den Gebäudewert zieht man
entweder die effektiven Erstellungskosten heran, oder
bewertet das Gebäudevolumen mit den üblichen
Kubikmeterpreisen für Neubauten, abzüglich der Altersentwertung.
Als Grundlage für die Belehnung einer Liegenschaft
dienen der beurkundete Kaufpreis oder der geschätzte Verkehrswert.
Unter normalen Voraussetzungen liegt die Obergrenze
für eine 1. Hypothek bei 65% des Verkehrswertes einer
Liegenschaft, für eine 2. Hypothek bei weiteren 15% des
Verkehrswertes.
Prozentualer Anteil am Verkehrswert
einer Liegenschaft, der hypothekarisch belehnt wird.
Verkehrswert
des unüberbauten Bodens. Bei überbauten Grundstücken
ermittelt man den Bodenwert aus der Differenz von Bauwert-
und Ertragswertschätzung. Die so
genannte Lageklassenmethode beruht auf der Beobachtung, dass
Liegenschaften mit übereinstimmenden Lagemerkmalen ein annähernd
gleiches Verhältnis von Boden- und Bauwert aufweisen. Durch
Zuweisung des Grundstücks zu einer Lageklasse und Schätzung
des Bauwertes kann man auf den Bodenwert schliessen.
Summe aller ober- und unterirdischen Geschossflächen
einschliesslich der Mauern und Wände, abzüglich aller Flächen,
die nicht fürs Wohnen oder Arbeiten verwendet werden
können.
Fläche aller Wohnräume, Nebenräume, Korridore und
Treppen innerhalb einer Wohnung; nicht aber ausserhalb
der Wohnung (Treppenhäuser, Terrassen, offene Balkone oder
nicht bewohnbare Keller- und Dachgeschossräume).
Liegenschaft, die vom Eigentümer selber bewohnt wird.
Wer nicht über genügend eigene Ersparnisse verfügt, um 20% der
Anlagesumme
selber zu finanzieren, muss in der Regel zusätzliche Eigenmittel
beschaffen. In Frage kommen private Darlehen aus dem
Familien- oder Bekanntenkreis, Erbschaftsvorbezüge oder
Schenkungen sowie Vorsorgegelder aus der 2. und 3. Säule.
Im Rahmen des Gesetzes zur Wohneigentumsförderung
kann man für selbst bewohntes Wohneigentum unter bestimmten
Voraussetzungen einen Teil des angesparten Kapitals aus der
beruflichen und privaten Vorsorge verwenden.
Der Eigenmietwert ist eine fiktive Steuergrösse, mit
der Eigenheimbesitzer und Mieter
steuerlich gleichgestellt werden sollen. Besitzer von selbst
genutztem Wohneigentum müssen den Eigenmietwert
als steuerbares Einkommen ausweisen, dafür dürfen sie ihre
Schuldzinsen und einen Teil der
Unterhaltskosten abziehen.
Die Stimmbürgerinnen und Stimmbürger haben sich am 16.5.2004 gegen einen Systemwechsel bei der Besteuerung von
Wohneigentum entschieden. Der Eigenmietwert wird demzufolge bis auf weiteres
nicht abgeschafft.
Anteil an den gesamten Anlagesumme, die der Käufer
selber aufbringt: Differenz zwischen dem Liegenschaftswert (Verkehrswert
oder Anlagesumme) und dem Fremdkapital.
Grundsätzlich verlangen Kreditgeber Eigenmittel in der
Höhe von mindestens 20% der Anlagesumme.
siehe Handänderung
Liegenschaftswert, der auf Basis der Mieterträge
berechnet wird. Bei der Ertragswertmethode werden die jährlichen
Mieterträge durch einen angemessenen Kapitalisierungszinsfuss dividiert. Der
Kapitalisierungszinsfuss liegt bei Mehrfamilienhäusern je
nach Art und Alter des Gebäudes 2-3 Prozentpunkte über dem
aktuellen Zinssatz für 1. Hypotheken. Nach der Barwertmethode summiert man alle zukünftigen
Nettomieterträge, die auf den Zeitpunkt der Schätzung abgezinst sind.
Festhypothek
Hypothekarkredit mit fixem Zinssatz und fester Laufzeit
(in der Regel zwischen 2 und 10 Jahren). Der Kreditnehmer
trägt kein Zinserhöhungsrisiko, profitiert dafür auch
nicht von Zinssenkungen während der Laufzeit.
Schulden des Eigentümers gegenüber Banken und
anderen Gläubigern (im Zusammenhang mit Liegenschaften in
Form von Hypothekarkrediten
und Darlehen).
Bei dieser Eigentumsform sind alle Eigentümer an
der Liegenschaft als Ganzes beteiligt. Sie treten als
Gemeinschaft auf und können nur gemeinsam handeln (keine
frei nutzbaren Teile wie beim Miteigentum). Als
Gesamteigentümer treten gesetzlich bestimmte
Personenverbindungen auf (z.B. eheliche Gütergemeinschaft,
einfache Gesellschaft, Erbengemeinschaft usw.).
Amtliches Verzeichnis der Rechte und Pflichten, die
an Grundstücken bestehen.
Fest begrenzte Bodenfläche mit oder ohne Bauten.
Das Schweizerische Zivilgesetzbuch zählt neben den Liegenschaften
auch Miteigentumsanteile
(einschliesslich Stockwerkeigentum) oder selbständige und
dauernde Rechte (z.B. das Baurecht)
zu den Grundstücken.
Die Differenz zwischen dem Verkaufserlös und den Anlagekosten
von Grundstücken wird vom Kanton- und/oder den Gemeinden besteuert.
Rechtsgültige Übertragung von Eigentum an Grundstücken.
Bei der Handänderung wird eine Abgabe fällig. Die
Handänderungssteuer hat sich aus der Notariatsgebühr und
der Grundbuchtaxe entwickelt und wir vom Kanton oder von den
Gemeinden erhoben.
Der HEV wurde 1915 als Dachorganisation der schweizerischen Haus- und
Grundeigentümervereine gegründet und umfasst 125 Sektionen
und 9 Kantonalverbände mit über 255'000 Mitgliedern in der
Deutschschweiz. Ziel ist die Förderung,
Wahrung und Vertretung der Interessen der Haus-, Grund- und
Stockwerkeigentümer: "Der HEV tritt für die Erhaltung und
den Schutz des Privateigentums ein und fördert und
unterstützt die breite Streuung des Grundeigentums."
Langfristiges Darlehen an einen Kreditnehmer, der eine
Liegenschaft besitzt oder erwirbt. Eine Hypothek ist eine
Forderung, die durch ein im Grundbuch eingetragenes
Pfandrecht an einem Grundstück sicher gestellt ist. Der
Kreditnehmer entrichtet dem Kreditgeber einen
Hypothekarzins. Bei einer
Hypothek im 1. Rang geht der Kreditgeber das kleinste Risiko
ein, da diese Schuld im Fall eines Zwangsverkaufs zuerst
zurückbezahlt wird. Der Zinssatz für Hypotheken im 2. Rang
ist daher dementsprechend höher.
Preis eines Hypothekarkredits, der periodisch
entrichtet wird. Der Hypothekarzinssatz richtet sich nach den
Marktverhältnissen, d.h. nach den Refinanzierungskonditionen der Banken. In der Regel
verlangen Banken einen höheren Zinssatz für 2. Hypotheken, für Zweitobjekte/Ferienwohnungen, für Gewerbe-
und Industriebauten sowie für Landhypotheken.
Das VZ VermögensZentrum berechnet einen eigenen
Hypothekarindex,
der die Zinsentwicklung seit 1985 abbildet. Der VZ Hypoindex
basiert auf den Zinsen aller wichtigen Anbieter und
vergleicht die Entwicklung der kurz- und langfristigen
Hypothekarsätzen mit einem risikolosen Zinssatz.
Bei der indirekten Amortisation wird der
Amortisationsbetrag nicht an den Kreditgeber zurückbezahlt,
sondern regelmässig in eine Lebensversicherungspolice oder
in die gebundene Vorsorge (Säule 3a) einbezahlt -
bei einer Bank (Vorsorgekonto) oder bei einer Versicherung
(Vorsorgepolice). Die Hypothekarschuld nimmt dadurch nicht
ab, und die steuerabzugsfähigen Zinsen bleiben konstant
hoch. Zusammen mit der steuerfreien Verzinsung aus der
Anlage wird dadurch der stete Rückgang an Schuldzinsein
einer direkten Amortisation mehr als kompensiert.
Kombi-Hypothek
Hypothekarform, die Elemente der variablen und der
festen Hypothek kombiniert. Ein Teil des Kredites ist
festverzinslich, der Rest richtet sich nach dem Libor.
Die flexible Aufteilung in einen variablen und einen festen
Teil ermöglicht dem Kreditnehmer, das Zinsrisiko
individuell zu dosieren.
Als Kreditgeber kommen u.a. Banken, Versicherungen, Pensionskassen
oder auch Privatpersonen in Frage. Der Wettbewerb hat im
schweizerischen Hypothekarmarkt in den letzten Jahren
deutlich zugenommen.
Bei der Kreditvergabe wenden die Kreditgeber
zwei Hauptkriterien an: Der Käufer sollte erstens mindestens 20% des Kaufpreises aus
eigenen Mitteln aufbringen. Zweitens sollte die jährliche
Belastung aus dem Kauf (Zinsen, Amortisation und Unterhalt) nicht nicht mehr
als 30 bis 33% des Bruttoeinkommens betragen. Die Kreditgeber prüfen die Bonität des Objektes und des
Kreditnehmers, wobei sie je nach Kreditinstitut unterschiedliche Richtlinien befolgen.
Einseitige Beendigung eines Vertrages. Bei variablen Hypotheken
beträgt die Kündigungsfrist meistens 6 Monate für
beide Parteien. Bei Festhypotheken ist eine vorzeitige
Kündigung meist mit einer Entschädigungspflicht
verbunden.
Vertraglich festgelegte Dauer einer Vereinbarung,
beispielsweise eines Hypothekarkreditvertrages. Für die gesamte Laufzeit
gelten die Bestimmungen, die beim Abschluss vereinbart wurden (Zinshöhe, -anpassungen, -zahlungsfrequenz,
Amortisation,
Kündigung usw.). Während eine Festhypothek
nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit zurückbezahlt oder erneuert werden muss, läuft die variable Hypothek
bis zur Kündigung oder vollständigen Rückzahlung weiter.
Libor-Hypothek
Der Zinssatz der Libor-Hypothek richtet sich nach dem
London Interbank Offered Rate. Die Zinsgestaltung ist völlig
transparent und marktgerecht, unterliegt aber grossen
Schwankungen. Mit einem Zinsdach, einem so genannten CAP, können
sich die Kreditnehmer gegen steigend Zinsen absichern.
Dafür bezahlt man ein Prämie, die von der Höhe und der
Laufzeit der Absicherung abhängt. Um die Prämie zu senken,
kann man einen Minimalzins vereinbaren (FLOOR).
Bebaute oder unbebaute Bodenparzelle (Grundstück).
Liegenschaften werden in der Schweiz sowohl bei
einer Handänderung (Kauf, Erbschaft,
Schenkung) als auch während des Besitzes besteuert. Bei der Handänderung fallen die
Handänderungs- und die Grundstückgewinnsteuer an. Das
steuerbare Einkommen erhöht sich bei Besitzern von
selbstgenutztem Wohneigentum um ein fiktives Einkommen in
Form des so genannten Eigenmietwertes. Vom
Eigenmietwert können Unterhalts- und Zinskosten abgezogen
werden. Das steuerbare Vermögen erhöht sich um den Steuerwert der Liegenschaft, abzüglich der Schulden.
Der Bruttomietertrag entspricht dem vertraglich
vereinbarten Mietpreis abzüglich Nebenkosten
und Zahlungsausfällen. Die Netto-Miete berechnet sich aus
dem Mietertrag abzüglich der Fremdkapitalzinsen,
des Betriebsaufwandes, des Unterhaltsaufwandes,
jedoch ohne Abzug der Abschreibungen,
der Eigenkapitalzinsen, des Unternehmerlohns und der
Risikoprämie.
Eigentumsform, bei der die Miteigentümer ohne
Aufteilung der Liegenschaft nach Bruchteilen berechtigt
sind. Jeder Miteigentümer kann über seinen (ideellen)
Anteil verfügen, ihn verpfänden oder veräussern.
Grundsätzlich besitzt er ein Vorkaufsrecht
an den anderen Miteigentumsanteilen.
Kosten für vertraglich vereinbarte Leistungen des
Vermieters, die nicht im Mietzins inbegriffen sind (z.B. für
Heizung, Warmwasser, Treppenhausreinigung, Hausbetreuung,
Allgemeinstrom, Wasser/Abwasser, Waschmaschinen,
Kehrichtabfuhr, Gartenunterhalt, Gebäudeversicherung
und Verwaltung). Nebenkosten werden von den Mietern pauschal
für eine Periode abgegolten oder durch Akontozahlungen
vorgeschossen. Die Nebenkosten müssen den tatsächlichen
Aufwendungen entsprechen. Der Vermieter kann pauschal den
Durchschnittswert dreier Jahre verwenden.
Gibt dem Berechtigten das uneingeschränkte
Nutzungsrecht an einem fremden Vermögenswert.
Geschätzter Sachwert, der sich aus dem Bauwert (Zeitwert
des Gebäudes), den Baunebenkosten und dem
Landwert zusammen setzt. Der Realwert entspricht dem Wiedererstellungswert der
Liegenschaft in den Zustand, in dem sie sich im Zeitpunkt
der Schätzung befindet.
Vermietete Liegenschaft, die nicht für die
Eigennutzung, sondern als Geldanlage erworben wurde
(Mehrfamilienhäuser, Geschäftshäuser).
Als Grundpfandbriefe gelten in der Schweiz: Schuldbrief,
Grundpfandverschreibung oder Gült (eventuell zusätzlich
Todesfallrisikopolice).
Spezialmodelle
Zusätzlich zu den klassischen Hypothekarformen
bieten die Kreditgeber heute eine Reihe von Spezialmodellen
an. Die wichtigsten sind die Stufen-Hypothek,
die Libor-Hypothek und die Kombi-
oder Mix-Hypothek. Sie unterscheiden sich in erster
Linie durch die Ausgestaltung der vereinbarten
Zinszahlungen.
Liegenschaftsschätzung gemäss kantonalem
Steuergesetz. Die Schätzung ist die Bemessungsgrundlage für
die Vermögens-, Liegenschafts-, Minimal-, Erbschafts- und
Schenkungssteuer. Über die Berechnung des Eigenmietwerts
beeinflusst sie auch die Einkommenssteuer.
Eigentumsform, bei der die Stockwerkeigentümer Miteigentümer an
einer Liegenschaft sind. Sie besitzen ein Sonderrecht an bestimmten
Einheiten (Wohnung, Keller, Garage usw.). Über diese
verfügen sie wie Alleineigentümer. Die
gemeinschaftlichen Teile der Liegenschaft gehören nicht zum
Sonderrecht. Die Rechte und Pflichten der Stockwerkeigentümer sind im
Nutzungs- und Verwaltungsreglement festgelegt.
Stufenhypothek
Hypothekarform, bei der sich die Zinszahlungen nach
einem bestimmten Schlüssel über eine feste Laufzeit
verteilen. Um die finanzielle Belastung unmittelbar nach dem
Erwerb zu reduzieren, erhält der Kreditnehmer in den ersten
Jahren eine Zinsermässigung gegenüber dem Satz für variable
Hypotheken, die er später durch entsprechende Zinserhöhungen
wieder ausgleicht.
Behebung von Mängeln durch Abnutzung und Witterung, um den Zustand einer Liegenschaft zu erhalten.
Variable hypothek
Klassische Hypothekarform mit einer offenen Laufzeit.
Ihr Zinssatz steigt und fällt mit dem allgemeinen
Zinsniveau. Für eine variable Hypothek entscheidet sich,
wer konstante oder eher sinkende Zinsen erwartet, oder wer
nur eine vorübergehende Finanzierung braucht.
Preis, der für eine Liegenschaft tatsächlich
erzielt wurde oder unter normalen Verhältnissen hätte
erzielt werden können. In der Praxis der Liegenschaftsschätzung
wird der Verkehrswert überbauter Grundstücke aus dem
separat berechneten Realwert
und Ertragswert
bestimmt. Beim Eigenheim entspricht der
Verkehrswert in der Regel dem Realwert. Bei vermieteten Liegenschaften
(Renditeobjekten) wird der Verkehrswert
stark vom Ertragswert
beeinflusst: Je stärker der Realwert vom Ertragswert
abweicht, desto stärker wird der Ertragswert in der
Mischrechnung gewichtet.
Gebäudeschätzung zur Bestimmung der
Feuerversicherungsprämien und der Versicherungssumme im
Schadenfall. Der Bodenwert wird nicht in den
Versicherungswert einbezogen, da er im Brand- oder
Elementarschadenfall nicht vernichtet wird. Die meisten öffentlich-rechtlichen
Feuerversicherungsanstalten decken heute den Neuwert
des Gebäudes. Nur selten werden Gebäude zum Zeitwert
versichert.
Recht, bei einem allfälligen späteren Verkauf
statt eines Dritten in den Kaufvertrag einzutreten. Bei
einem limitierten Vorkaufsrecht ist der Kaufpreis im Voraus
festgelegt.
Das Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz (WEG) bildete bis
Ende 2001 die gesetzliche Grundlage der Wohneigentumsförderung des Bundes. In
diesem Rahmen verbürgte der Bund bis zu 90% der Anlagesumme, so dass 10% Eigenkapital
ausreichten. Darüber hinaus entlastete er die Eigentümer in den ersten Jahren
mit einem rückzahlbaren Vorschuss. Für bestehende Geschäfte ist das WEG
weiterhin gültig.
Seit 2003 ist für Neugeschäfte das
Wohnraumförderungsgesetz (WFG) in Kraft. Die direkten
Hilfen sind allerdings bis Ende 2008 sistiert, deshalb
ist zurzeit nur die Rückverbürgung zu Gunsten der
Hypothekar-Bürgschafts-Genossenschaften für
Wohneigentumsförderung HBW/CRCI möglich. Die Bürgschaft
dieser Organisationen ermöglicht Haushalten mit geringem
Eigenkapital die Beschaffung von Hypotheken bis zu 90%
der Anlage- oder Erwerbskosten zum Zinssatz der 1.
Hypothek, wenn sich Objektkosten und Vermögen innerhalb
vorgegebener Limiten bewegen. Unter bestimmten
Voraussetzungen können Vorsorgegelder aus der 2. und 3.
Säule als Eigenmittel für
selbst bewohntes Wohneigentum eingesetzt werden.
Neubauwert minus Altersentwertung
Preis für die leihweise Überlassung von Kapital. Der Hypothekarzinssatz richtet sich nach den
Marktverhältnissen, d.h. nach den
Refinanzierungskonditionen der Banken. Diese orientieren
sich zunehmend am europäischen Kapitalmarkt. In der Regel
verlangen Banken einen höheren Zinssatz für 2. Hypotheken, für Zweitobjekte/Ferienwohnungen, für Gewerbe-
und Industriebauten sowie für Landhypotheken.
Siehe Stufenhypothek
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